Activos no habitacionales: otros motores sectoriales

El mercado inmobiliario en España continúa avanzando en su recuperación tras la subida de los tipos de interés en 2022, que ralentizó la llegada de inversión. En 2024 se registraron 564 fusiones y adquisiciones en el sector, consolidando su posición como el de mayor actividad, seguido por turismo y ocio, y energías renovables, según la plataforma TTR Data. Dos de los motores de este crecimiento han sido la estabilidad macroeconómica del país y el interés creciente de fondos e inversores en activos inmobiliarios no habitacionales, como oficinas, centros comerciales, residencias de estudiantes y de la tercera edad.

Pero ¿qué áreas muestran un mayor dinamismo? “Dentro del sector de oficinas, probablemente uno de los mercados más dinámicos de Europa esté siendo Madrid, que junto con Valencia y Barcelona están reflejando unas cifras muy positivas”, señala David Alonso, jefe de Análisis para España de BNP Paribas Real Estate. No obstante, la polarización dentro de este segmento se ha intensificado: mientras las zonas prime mantienen altos niveles de ocupación y rentas, las áreas secundarias o periféricas se enfrentan a una desocupación importante, añade Adrián Ocaña, senior manager de Real Estate en EY.

“En 2024, el 62% de las transacciones de oficinas se realizaron en zonas prime, contrastando con el 61% de la oferta en venta que se encuentra en zonas secundarias”, detalla Ocaña. Según cifras de CBRE, la contratación anual en Madrid y Barcelona, los dos principales mercados, superó ampliamente los 800.000 metros cuadrados en 2024, una cifra superior al total en ambas ciudades en 2023 (613.000 metros cuadrados). Este volumen alcanzó su nivel más alto desde el récord de 2019 y superó en más de un 10% la media de los últimos cinco años.

Auge de la venta digital

Otro espacio de interés es el logístico, que sigue en auge gracias al crecimiento del e-commerce, “con una demanda sostenida que mantiene las rentas al alza debido a la escasez de nuevos desarrollos”, explica Marcela Chacón Sierra, portavoz de TTR Data. Aunque Madrid, Cataluña y Valencia continúan liderando este mercado, en tiempos recientes ha habido un aumento de la actividad en otras áreas españolas como Zaragoza, Málaga, Sevilla y el País Vasco.

El retail por su parte se consolidó en 2024 como “la tercera clase de activo a nivel nacional por volumen de inversión, atrayendo el 20% del total”, subraya Miriam Goicoechea, directora de Research en Iberia de CBRE. La inversión en este área, enfocada principalmente a centros comerciales, alcanzó los 2.800 millones de euros el pasado año, lo que supone un incremento del 135% en comparación con 2023. Esto se explica porque “el aumento en el consumo privado y la estabilización de la inflación han favorecido un repunte en la confianza de los consumidores, resultando en un incremento de las afluencias y en un crecimiento anual del 4,7% en las ventas”, valora Goicoechea.

De acuerdo con la encuesta European Investor Intentions Survey 2025 elaborada por CBRE, el sector residencial es el preferido a nivel europeo (32%), por delante del logístico (27%) y el de oficinas (16%). Por un lado, están las residencias de estudiantes (PBSA, según sus siglas en inglés), un segmento con mucha inversión ya que la demanda sigue siendo muy alta y la oferta de alquiler convencional es insuficiente. “Las ocupaciones en residencias de estudiantes están en niveles récord, con tasas del 100% en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia. Incluso en ciudades con menos ocupación sigue siendo una opción rentable debido a la escasez de oferta en alquiler y los altos precios del mercado”, afirma Alejandro Bermúdez, CEO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics.

Protagonismo sénior

El espacio PBSA estará marcado este año por la venta del portafolio de la plataforma española de residencias de estudiantes Livensa, propiedad del gigante canadiense Brookfield, y valorado en unos 1.300 millones de euros. Además, se espera que el segmento de residencias para personas mayores, conocido como senior living, gane mayor protagonismo. “Aunque está creciendo más lentamente de lo previsto, es un sector que estamos siguiendo de cerca”, comenta Manuel Ibáñez, head of Real Estate Iberia en DWS. “Podría ser uno de los de mayor crecimiento en los próximos años”, añade.

Los expertos destacan varios nichos dentro del senior living: las residencias medicalizadas tradicionales y las residencias para jubilados independientes. “En el primer caso, la inversión es muy atractiva porque la pirámide poblacional se está invirtiendo y cada vez habrá más personas mayores con menos familiares para cuidarlas”, asegura Bermúdez. Sin embargo, en el caso del mercado de las residencias para jubilados independientes, las perspectivas son menos halagüeñas. Aunque la demanda internacional —ingleses, franceses y nórdicos que se jubilan en España— ya está consolidada en zonas como Alicante, Costa del Sol (Málaga y Cádiz) y Baleares, la demanda nacional aún es incipiente y los inversores no han entrado aún con fuerza en este mercado.